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Breve guida alle agevolazioni fiscali previste in favore di coloro che acquistano la “prima casa”  per destinarla a residenza familiare.

Acquistare una casa da destinare a residenza familiare è oggi un’esigenza sentita da moltissime persone. Giovani coppie e, in generale, tutti coloro che avvertono il bisogno di avere un proprio spazio. Per favorire e stimolare l’acquisto della casa, anche in un momento di difficoltà per il mercato immobiliare, il legislatore ha introdotto molte agevolazioni fiscali. Le principali riguardano le imposte indirette collegate all’atto pubblico notarile con cui avviene il trasferimento del diritto di proprietà. Ma ci sono anche molte agevolazioni “collaterali” come il bonus per le giovani coppie che acquistano mobili e complementi d’arredo per la propria casa, la detrazione delle spese sostenute per l’agenzia immobiliare che ha favorito la conclusione del contratto, la detrazione degli interessi passivi pagati sul mutuo acceso per l’acquisto della casa e l’eliminazione della Tasi. Tale tributo locale continua ad essere dovuto, invece, per gli immobili di lusso classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

L’abitazione si definisce “principale” quando la persona che la abita a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto sul bene, la destina a dimora abituale per se e per i propri familiari.

Per comprendere chiaramente le agevolazioni previste, è necessario fornire un quadro delle imposte ordinarie da pagare, distinguendo i casi in cui l’acquisto è soggetto a Iva, dai casi in cui l’acquisto avviene da un venditore privato che non sia l’impresa costruttrice.

Se non si fruisce di alcuna agevolazione, le imposte da versare si differenziano a seconda del venditore. Se il venditore è un privato, la cessione sarà soggetta all’imposta di registro proporzionale del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Quando il venditore è l’impresa costruttrice, occorre distinguere due ipotesi:

• Se la cessione è esente da IVA, si applica l’imposta di registro proporzionale al 9% e l’ipotecaria e la catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna;
• Se la cessione è soggetta a IVA si applica l’aliquota al 10%, 22% se immobile di lusso, e l’imposta di registro, l’ipotecaria e la catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.

In linea generale, la cessione da parte di un’impresa costruttrice è sempre esente da IVA, tranne queste ipotesi:

• Vendite effettuate da imprese costruttrici, o che hanno eseguito lavori di recupero, entro 5 anni dalla fine dei lavori. In pratica, siccome la vendita viene effettuata entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, l’IVA è il regime naturale;
• Vendite effettuate da imprese costruttrici, o che hanno eseguito lavori di recupero, dopo 5 anni dalla fine dei lavori che scelgono l’imponibilità Iva. L’opzione va esercitata nell’atto notarile di vendita. Questo genere di vendita, di per sé, è esente da Iva. E’ imponibile solo in presenza di una specifica opzione nell’atto;
• Vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per cui il venditore esercita in atto l’opzione per l’IVA.

Se si fruisce delle agevolazioni “prima casa” si ha diritto a versare le imposte in misura inferiore a quella ordinaria. In particolare, sono previste le seguenti riduzioni:

Vendita da privato:

• Imposta di registro del 2% con un minimo non inferiore a 1000 euro;
• Imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• Imposta catastale fissa di 50 euro.

Vendita da impresa costruttrice o di ristrutturazione oltre cinque anni dalla fine dei lavori che non opta per l’imponibilità IVA:

• Imposta di registro del 2% con un minimo di 1000 euro;
• Imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• Imposta catastale fissa di 50 euro.

Vendita da impresa costruttrice o di ristrutturazione entro cinque anni dalla fine dei lavori per cui si applica l’IVA:

• IVA al 4%;
• Imposta di registro in misura fissa di 200 euro;
• Imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• Imposta catastale fissa di 200 euro.

La “base imponibile” è l’importo su cui si calcola l’imposta dovuta per il trasferimento della proprietà. Generalmente il valore preso a riferimento è il prezzo pagato per l’acquisto. Da qualche anno, però, è possibile chiedere in atto di pagare le imposte sul valore catastale, anziché sul prezzo effettivamente pattuito, secondo il sistema del“prezzo-valore”. Il valore catastale è dato dalla rendita risultante in catasto, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente equivalente a 110 o 126 a seconda che spetti l’agevolazione prima casa o meno. In tal modo, l’imposta di registro proporzionale viene calcolata su un valore inferiore, essendo il valore catastale sempre più basso rispetto al prezzo pagato che, invece, è espressione del valore di mercato. Inoltre, con questo sistema si evita l’occultamento dei corrispettivi, favorendone l’emersione. Il contribuente, sapendo di pagare le imposte sul valore catastale, non avrà “remore” a dichiarare il prezzo realmente pagato. E’ importante chiedere l’applicazione del prezzo valore nell’atto e dichiarare comunque anche il prezzo stabilito per la vendita con le modalità di pagamento. Il sistema del prezzo valore non può applicarsi alle vendite soggette a IVA per cui l’aliquota viene calcolata sul prezzo effettivo e alle vendite di fabbricati non destinati ad uso abitativo, ma rientranti nell’attività d’impresa.

Per poter acquistare un immobile con le agevolazioni prima casasono richiesti dei requisiti, la cui presenza deve essere dichiarata dal compratore nell’atto notarile. I requisiti sono:

• L’abitazione non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di tipo signorile, ville e castelli di pregio storico- artistico). In altri termini non deve trattarsi di un fabbricato considerato di lusso. Le categorie ammesse a beneficiare dell’agevolazione, sono:
• A/2 abitazione di tipo civile;
• A/3 abitazioni di tipo economico;
• A/4 abitazioni di tipo popolare;
• A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare;
• A/6 abitazioni di tipo rurale;
• A/7 abitazioni in villini;
• A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.
• L’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui il compratore ha la residenza o si impegni a stabilirla entro 18 mesidalla data dell’atto. La dichiarazione deve essere resa nell’atto di vendita;
• Il compratore non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o altro diritto nello stesso Comune in cui si trova la casa acquistata;
• Il compratore non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure parzialmente, del diritto di proprietà o altro diritto su un immobile per cui ha già beneficiato delle agevolazioni prima casa.

È importante che queste dichiarazioni siano espresse nell’atto di vendita. Se omesse, è possibile rimediare con un atto successivo ad integrazione del precedente. L’agevolazione si estende anche alle pertinenze del bene principale.

Le agevolazioni fruite per l’acquisto della casa possono essere perdute, con la conseguenza che dovrà essere versata la differenza tra l’imposta ridotta e quella ordinaria, gli interessi e la sanzione pari al 30% dell’imposta stessa. Questo accade quando:

• Il compratore ha reso nell’atto di acquisto dichiarazioni false in merito al possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti;
• L’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto. L’agevolazione può essere conservata se, entro un anno, si acquista un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale. Ai fini del riacquisto, per mantenere i benefici, non è sufficiente il contratto preliminare poiché questo non è idoneo a trasferire la proprietà. In tale caso, il contribuente ha a disposizione un credito d’imposta pari all’imposta di registro o imposta sul valore aggiunto pagata per il primo acquisto. Dal 2016, inoltre, è possibile beneficiare del credito d’imposta anche quando si procede al secondo acquisto agevolato prima di aver venduto l’immobile acquistato in precedenza.
• Non viene trasferita la residenza nel Comune dove si trova la casa entro 18 mesi dall’acquisto. Se il contribuente, prima dello scadere del termine di 18 mesi, sa di non poter trasferire la residenza, può revocare la dichiarazione tramite un’istanza presentata all’ufficio presso cui è stato registrato l’atto di vendita e chiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta. Non dovrà essere versata alcuna sanzione perché la revoca è giunta in pendenza del termine di 18 mesi. Se, invece, il contribuente lascia decorrere il termine di 18 mesi senza comunicare la revoca, questi decade dalle agevolazioni. A questo punto, se non ha ancora ricevuto avvisi di accertamento o di liquidazione, può comunque presentare istanza di revoca dell’impegno assunto e versare la maggiore imposta determinata dall’ufficio. La sanzione andrà versata in misura ridotta perché il contribuente può accedere al ravvedimento operoso, avendo rimediato spontaneamente alla violazione commessa.

Da segnalare, infine, che dal 2016 sono previste agevolazioni ai fini delle imposte sui redditi anche per coloro che stipulano un contratto di locazione finanziaria per l’immobile da destinare a residenza principale entro un anno. In particolare, per coloro che non superino il reddito annuo di 55.000 euro, sono previste detrazioni Irpef dal reddito pari al 19% delle spese sostenute per i canoni e gli oneri accessori e per il prezzo finale pagato per il riscatto del bene. Le detrazioni sono le seguenti:

• Se sostenute da giovani di età inferiore a 35 anni alla data del contratto, il 19% sui canoni per un importo non superiore a 8000 euro e sul prezzo finale di riscatto per un importo non superiore a 20.000 euro;
• Se sostenute da giovani di età non inferiore 35 anni alla data del contratto, il 19% sui canoni per un importo non superiore a 4000 euro e sul prezzo finale di riscatto per un importo non superiore a 10.000 euro

Articolo Letto sul sito La Legge per Tutti: http://www.laleggepertutti.it/131453_agevolazioni-sulla-prima-casa-quali-sono-e-a-chi-spettano